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21世纪不动产

聚焦楼市:公摊面积”即将终结,住宅应以使用面积进行交易


0 人浏览 发布于2019年02月23日

提起“公摊面积”

几乎每个购房者都有一肚子的抱怨

现在,这一现象有望终结!

住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿

明确提出

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

房地产交易或将正式告别“公摊面积”

↓↓↓

住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》

2月18日,

住房和城乡建设部官方网站发布

“关于《城市给水工程项目规范》等

38项住房和城乡建设领域

全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知”


图源:住房和城乡建设部网站


《住宅项目规范(征求意见稿)》

第二部分2.4.6条指出,

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”

图源:住房和城乡建设部网站


在“起草说明”中

文件指出↓↓↓


图源:住房和城乡建设部网站


建筑面积、公摊面积详解

建筑面积,包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。

“公摊”的内容,包括以下两大部分:


第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;


第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。


由建筑面积转向套内面积,

将给购房者带来怎样的改变?

有关专家表示,住建部新规有助于让购房者明明白白的消费。


由于在计算规则上的不明确,开发商和购房者处于信息不对称状态,近年来,房地产市场由“公摊面积”引发的问题频现,已经成为消费的痛点之一。部分开发商“暗箱操作”放大公摊,甚至将独立使用的地下室、车棚、车库全部计入。而后,开发商、物业公司再将这些已经由业主“埋单”的“公摊面积”二次出售或出租牟利,侵害购房者利益。

另一方面,以建筑面积为基准也导致了一些服务服务收费形成争议,风井、管道井、设备间收取精装费、物业费已被不少购房者吐槽连连,极大的影响了居住体验。


专家表示,以套内面积计算最大的好处就是规避了复杂的算法,让购房者一目了然。“所买即所见”不仅可以降低购房时期以及后期物业服务矛盾隐患,也有助于推动开发商提高房屋设计开发水平,建设更多受到市场认可的好房子。

四层楼以上应安装电梯


除了按套内计算面积之外,《住宅项目规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅项目规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

图源:住房和城乡建设部网站


具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。


新建住宅要全装修交付

《住宅项目规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。


目前此意见稿正在面向社会公开征求意见,意见反馈截止时间为2019年3月15日,公众可登陆住建部网站查看并反馈意见。


那么问题来了,

买房“按套内使用面积算”

房价会不会上涨?


截图自新浪微博。


很多网友纷纷参与讨论:“取消公摊,房价又要上涨了!”“取消公摊面积是好事,但可别演变为房价上涨的理由。”“房价又得大涨!”


有网友甚至调侃:“羊毛出在羊身上,按建筑面积算,每平米一万二,改成套内面积,每平米一万六。”


房价和物业费等真会涨吗?

专家:房子单价会涨,但总价不会变化

山东大学经济学院教授李铁岗表示,这一规定主要是考虑到我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,而开发商和消费者在“公摊面积”上常常存在异议,很多房产纠纷的原因都和“公摊面积”有关。


住宅建筑以套内使用面积进行交易,确实意味着以后买房不用考虑公摊的问题。以后买房需要多大面积,会有多少预算,都会有一个清晰的直观感受,不会再出现对于公摊面积的异议了。同时也可以预防房产公司乱分摊的现象发生,避免开发商把本来不属于买房者承担的部分分摊给买房者。


住宅建筑应以套内使用面积进行交易,将会寻找到一个买卖双方都公认的、公平的标准衡量尺度,对买房者和售房者都有利。在以前不标准的衡量尺度下,由于买卖双方信息不对称,买房者总会存在吃亏的现象。而在标准衡量尺度下,对掌握信息相对较少的买房者来说会更有利。


山东省房地产业发展研究中心主任孙大海表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,目前还不不确定是建议标准还是规定强制标准。同时,建筑面积计价和套内面积计价都有一套专门的计算法则,以前买房是按建筑面积计价,规范实行后按套内面积计价,公摊面积的价格自然会分摊到套内面积的价格上来,这只是换算方法的不同。这会有一个缓慢的调整过程,虽然每平米的单价会有提升,但是房子的总价不会产生变化。


警惕开发商过度挤压公摊,导致社区品质下调



中原地产首席分析师张大伟也在个人公众号表示,是否按套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。


另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。


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